房屋二胎攻略｜條件、利率、可以貸多少、優缺點分析、當舖房屋二胎、近年詐騙案例分享

台灣很多人會把房屋拿出來抵押，獲取資金以活用，但有時資金需要周轉，資產都已經抵押過了，能否將房屋二次進行抵押借款，答案是可以的，而且還真不少。本文小編就會帶你從頭了解當舖房屋二胎是什麼、有什麼條件、可以貸多少、最新利率、優缺點。同時分享一下近年台灣頻繁發生的房屋二胎詐騙事件，給大家防範參考。

房屋二胎，又稱為二順位房貸，是指在一個房屋已經有第一次抵押貸款的情況下，再次使用該房屋作為抵押，向另一家銀行或當舖申請第二次借款的過程。這種貸款方式允許房屋所有者在短時間內獲得較大的資金，通常用於資金周轉或其他緊急需要。

小編簡單整理了房屋二胎的六個常見的問題與答覆，詳細內容可以繼續閱讀後文~

• 申辦條件：申請人必須擁有房屋或土地，且該房產還有可貸款的空間
• 貸款額度：貸款額度取決於房屋的價值，扣除原貸款金額後還有多餘價值的部分可以用於二胎貸款
• 借款利率：二胎房貸的利率通常較高，因為它涉及較高的風險。利率約在 1%至 2%之間
• 貸款期限：貸款期限有彈性，最長可達7年，且全程無綁約，隨借隨還
• 準備文件：申請二胎房貸需要準備房屋所有權狀、身份證件、印鑑證明等文件
• 審核時間：審核過程相對快速，最慢3個工作天即可撥款

小編溫馨提醒：房屋二胎的風險包括高利率和可能的財務負擔，因此在申請前應詳細評估自己的財務狀況和還款能力

身為會計專業的小編，可以有把握的跟你說，雖然土地與房屋都是不動產，但土地沒有折舊，房屋有折舊，也就是說時間越長房屋是會貶值折損的，風險比土地高，台灣買房貴核心主因也是土地，所以如果要用房屋來貸款，通常審核會更嚴格，利率條件也會更差。

在台灣，房屋二胎的可貸金額取決於多個因素，包括房屋的鑑價價值、原貸款餘額、貸款機構的政策等。小編根據經驗整理了三種單為常見的房屋二胎可以貸多少的資訊（僅供參考）

📄 房屋二胎可以借多少（舉例）

1. 借款額度計算方式： 當舖多以「房屋市值 x 成數 − 一胎實際餘額」來計算，且成數彈性較高

• 貸款成數： 最高可達房屋市值的 90%～100%
• 扣除基準： 採用「實際剩餘貸款餘額」，當舖相比銀行更有利

2. 實際範例： 同樣房屋市值 1,000 萬元，一胎剩餘餘額為 600 萬元，當舖貸款成數為 100%：

• 可貸額度 = 1,000 萬 − 600 萬 = 400 萬元

項目	銀行房屋二胎	當舖房屋二胎
可貸額度	約市值的 70%～90% 📍扣除一胎設定金額	約市值的 90%～100% 📍扣除一胎餘額
利率	年利率約 3.5%～10%	月利率約 1.5%～3%
審核條件	嚴格，需信用良好	寬鬆，信用不良可申請
撥款速度	約 7～14 個工作天	最快當天撥款
適合對象	長期規劃、信用良好者	短期週轉、急需資金者

📄 影響房屋借款額度的因素

1️⃣ 房屋本身的條件

• 房屋市值與鑑價結果： 借款額度通常是依據房屋的市價或鑑價結果來決定，市值越高，可貸金額越多
• 屋齡與建築結構： 屋齡越新、結構越穩固（如鋼筋混凝土），越容易獲得高額借款。屋齡超過 30 年的老屋，銀行可能會降低成數或拒貸
• 地段與使用分區： 精華地段或商業區的房屋，因保值性高，貸款成數也會較高

2️⃣ 借款人個人條件

• 收入與職業穩定性： 銀行會評估你的月收入是否足以負擔還款。公務員、醫師、教師等穩定職業，通常可獲得較高額度
• 信用紀錄與負債比： 信用良好、無遲繳紀錄者，較容易取得高額借款。若負債比過高（如信用卡、其他貸款），會降低可貸金額
• 與銀行往來紀錄： 若你與銀行有長期往來（如薪轉戶、定存、理財），也有助於提高額度

3️⃣ 一胎貸款狀況

• 一胎設定金額與剩餘餘額： 銀行通常以「一胎設定金額」來扣除，當舖則以「實際剩餘餘額」為準。這會直接影響二胎可貸金額的高低

4️⃣ 擔保與保險條件

• 是否投保房屋壽險或火險： 有些銀行會要求投保，若已保險，風險降低，額度可能提高

5️⃣ 政策與市場環境

• 政府政策： 政府推出的優惠貸款方案（如新青安）會影響貸款條件與額度上限
• 利率與房市走勢： 若市場利率上升，銀行風險控管會趨嚴，可能降低貸款成數

房屋二胎利息怎麼算，讓鎧信當舖提供一個範例給你參考，看完就知道利息怎麼算了！

案例：小張因資金需求，決定將已經貸款中的自有房屋再次抵押，向當舖申請房屋二胎借款。經當舖評估後，核貸金額為 80萬元，月利率為 2.5%，借款期間為 6個月，採 按月付息、到期還本 的方式還款。

📌 每月利息計算

利息計算公式如下：

• 每月利息= 借款金額×月利率
• 每月利息= 800,000×0.025 = 20,000元

因此，小張每個月需繳交 利息20,000元，連續6個月

📌 期末本息總和

到期時，小張需一次清償本金：

• 本金：800,000元
• 總利息：20,000元 × 6 = 120,000元
• 總還款金額：920,000元

📌 注意事項

• 當舖常不採複利計算，僅以單利計息，方便借款人短期週轉
• 部分當舖可能會收取手續費或帳管費，建議事先詢問清楚
• 若逾期未還款，當舖可依法處分抵押品，風險需自行評估

如果你決定要申辦房屋二胎，以下有七點條件與注意事項要先知道：

1. 房產所有權：申請人必須擁有房產的所有權，且房屋還有可貸款的空間。這意味著房屋扣除原貸款金額後，還應有足夠的價值可以作為抵押
2. 年齡要求：房屋持有人（屋主）且借貸申請人必須年滿18歲
3. 還款能力：申貸人須具備一定的還款能力和一定的信用評分。這通常涉及到信用歷史的審查，以確保申請人有能力按時還款
4. 銀行條件：如果選擇銀行進行二胎貸款，銀行對於房子二胎條件審核會更加嚴格。例如，大部分銀行都會要求屋主在寬待期結束後繳滿本金1年以上
5. 民間條件：相較於銀行，民間貸款公司（ex.當舖）通常審核標準較寬鬆，撥款速度更快。但是，民間的房屋二胎利率會比銀行高，且風險可能會更大
6. 文件準備：申請二胎房貸需要準備相關文件，如房屋所有權狀正本、物件所有權人身份證件正本、影本一份、物件所有權人印鑑證明等
7. 審核時間：不同的貸款機構審核時間可能會有所不同，但一般來說，審核過程相對快速，最慢3個工作天即可撥款

優點
快速取得資金：審核和撥款速度快，能在短時間內取得大筆資金。
貸款額度靈活：貸款額度可達房屋價值的一定比例，對於需要大筆資金的借款人來說非常有幫助。
無需完整信用審查：申請過程中不一定需要完整的信用審查，對信用記錄不佳的借款人較為有利。
提前還款彈性：部分貸款機構允許提前還款，無需支付額外手續費。

缺點
高利率：相較於一般房貸，二胎房貸的利率通常較高。
增加財務負擔：增加每月還款額，可能對家庭預算造成壓力。
財產風險：若無法按時還款，可能會失去抵押的房產。
二順位權利：若房產被迫出售，一般來說一胎權利優先於二胎權利，可能影響二胎貸款的回收。

小編整理近五年常見的房屋二胎詐騙案例，請務必看過一遍，防患於未然。

1. 不肖房仲與地政士聯手詐騙：詐騙者假冒買家，騙取屋主的印鑑證明和證件，將房產過戶並進行貸款，然後再將房產轉移回賣家，告訴賣家交易取消。賣家在不知情的情況下背負了貸款
2. 假房客法拍房東房屋：詐騙者以偽造的債權證明向法院聲請法拍房屋。由於房東的戶籍地設在出租處，所有通知都被假房客攔截，導致房東在房子被法拍後才知情
3. 土地變賣詐騙：詐騙者假裝是地主或債權人，向法院申請調解，然後在調解時同意將土地給假債權人抵債，接著拿著調解書至地政事務所辦理過戶，最後販售土地變現取得詐金
4. 簽本票、騙二胎、法拍房子：詐騙夫妻檔利用房地產知識，誆騙被害人以低頭期款、建商無息借款等方式買房投資，並未經屋主同意進行二胎設定，導致被害人無力還款，房屋遭法拍後再高價轉售

這些案例顯示，房屋二胎詐騙手段之多，為了防範此類詐騙，要保持警覺，若找當舖，建議要找有實體店面，合法合規，有營業執照的。此外，定期檢查房產登記資料，並設定地籍異動即時通知服務，以便在房產發生任何異動時能夠及時得知。

房屋二胎 vs 銀行房貸借款：怎麼選？

房貸比較：房屋二胎 vs 銀行房貸（桌機）

項目	房屋二胎	銀行房貸
用途/情境	已有一胎，需追加資金或整合負債	首次購屋或房貸增貸/轉貸
審核放款	較快，資料齊全可 1–3 天	較久，約 3–14 天（視產品/徵審）
核准門檻	較彈性，重擔保物與可負擔能力	較嚴格，重聯徵、收入、負債比
聯徵查詢	多數情況會評估信用（依方案）	必查，影響信用評分
成數/額度	依鑑價與一胎餘額，綜合評估核定	依房價/鑑價、授信評分核定
利率/費用	通常高於一胎；視風險與方案而定	年利率常見 1.6%–3%+（依產品/評分）；另有手續/設定費
擔保順位	第二順位抵押（風險較高）	第一順位抵押（風險較低）
文件需求	身分證、權狀、他項/一胎資料、收入或還款來源佐證	身分證、權狀、收入/財力、保險等證明
是否可提前清償	可，依契約可能有違約/違約金	可，多數有提前清償違約金條款
適合對象	短中期資金需求、需要快速周轉者	信用條件佳、長期資金規劃者

← 左右滑動查看完整表格

項目	房屋二胎	銀行房貸
用途/情境	已有一胎，需追加資金或整合負債	首次購屋或房貸增貸/轉貸
審核放款	較快，資料齊全可 1–3 天	較久，約 3–14 天（視產品/徵審）
核准門檻	較彈性，重擔保物與可負擔能力	較嚴格，重聯徵、收入、負債比
聯徵查詢	多數情況會評估信用（依方案）	必查，影響信用評分
成數/額度	依鑑價與一胎餘額，綜合評估核定	依房價/鑑價、授信評分核定
利率/費用	通常高於一胎；視風險與方案而定	年利率常見 1.6%–3%+（依產品/評分）
擔保順位	第二順位抵押（風險較高）	第一順位抵押（風險較低）
文件需求	身分證、權狀、他項/一胎資料、收入或還款來源佐證	身分證、權狀、收入/財力、保險等證明
是否可提前清償	可，依契約可能有違約/違約金	可，多數有提前清償違約金條款
適合對象	短中期資金需求、需要快速周轉者	信用條件佳、長期資金規劃者

房屋二胎借款常見問題

包含申請條件、文件需求、利率與額度、風險與信用影響等十項重點。

二胎房貸 利率額度 房屋增貸 還款方式 信用影響

1) 什麼是房屋二胎？

指在房屋已辦理第一順位抵押貸款後，再以同一房產作為擔保，向當舖或金融機構申請的第二順位貸款。

2) 辦理房屋二胎需要哪些文件？

需提供身分證件、房屋權狀、土地登記謄本、第一胎貸款資料，以及必要的收入或財力證明。

3) 房屋二胎可以貸多少？

依房屋市值、第一胎餘額、房貸成數與還款能力決定，通常約市值的 60% 內扣除一胎後可貸額度。

4) 房屋二胎利率如何？

利率一般高於銀行一胎，當舖或融資公司利率依風險不同而訂，月息不得超過法定上限 2.5%。

5) 還款方式有哪些？

常見有按月繳息、到期還本，或本息平均攤還，依契約條款決定。

6) 可以提前清償嗎？

可以，是否收取違約金視契約條款而定，部分業者可依實際使用天數計息。

7) 辦理房屋二胎會影響一胎嗎？

一胎銀行需知情並同意順位排序，若逾期未繳，二胎債權人清償順位排在一胎之後。

8) 房屋二胎需要保人嗎？

一般以房屋作抵押即可，不一定需要保人，但若信用或財力不足，可能會要求共同借款人。

9) 逾期不繳會怎麼處理？

若長期未繳，債權人可依法聲請法拍，拍賣後依順位清償，建議提前溝通展期方案。

10) 房屋二胎會影響個人信用嗎？

若透過金融機構辦理，通常會通報聯徵中心；若逾期將影響信用評分，當舖質借則不一定會上報。