土地二胎借款全攻略｜額度與利息計算、申請條件與流程、農地、工業地、住宅地、優缺點、當舖優勢

本文涵蓋了所有土地二胎借款的資訊，包含台灣土地劃分種類、當舖土地二胎與銀行土地二胎的差別、土地二胎的利率、流程、資格等，看這一篇就足夠了。

台灣地狹人稠，土地算是最有價值的借款抵押品之一，但如果你的土地已經抵押過一次了，是否還能再抵押第二次貸款？答案是可以的!這就是所謂的土地二胎，但這牽涉到你的土地類型，也有許多細節要檢查，本文小編會從無到有完整教會你。

土地借款是以名下擁有的土地作為擔保品，向當舖、金融機構借款的一種方式。借款人無需動用現金資產，只需提供合法登記的不動產（土地所有權狀），即可在短時間內取得資金。

這類借款通常屬於擔保借款，風險相對較低，因此核貸速度快、金額高、利率彈性也大。

📃 土地借款有哪些種類

1️⃣ 建地借款

• 用於已劃分為建築用途的土地
• 土地市值高，可貸金額通常較高
• 常見於開發商、投資人急需資金時使用

2️⃣ 農地借款

• 用於農業用地，如農牧用地、魚塭、水田等
• 折抵估價通常比建地低
• 需特別注意是否有使用限制（如農業專用）

3️⃣ 持分土地借款

• 所有權為多人共有，例如兄弟姊妹共同繼承
• 僅能以自身持分價值為擔保借款
• 較少單位受理，額度與條件彈性低

3️⃣ 原住民保留地借款

• 屬於特殊用途地目
• 原則上不易過件，除非是特例單位辦理

3️⃣ 未辦理完整產權之土地

• 例如遺產繼承尚未過戶，或欠缺完整資料
• 此類案件當舖會特別評估風險，可能需要連帶擔保人或補件後才能承作

📃 土地二胎是什麼

土地二胎，簡單來說，是指當一塊土地已經有第一順位的抵押貸款時，土地所有者再次(二次)以該土地作為抵押借款，從銀行或其他金融機構獲得第二順位的貸款。這種貸款通常是在土地所有者需要額外資金時進行的。

📃 土地二胎借款條件

1. 沒有建物也可辦理：即使土地上沒有任何建物，土地所有者仍然可以申請土地二胎貸款
2. 申貸門檻寬鬆：相較於銀行，民間金融機構提供的土地二胎貸款申貸門檻較低，且對土地種類的限制較少
3. 不需聯徵報告或保人：申請土地二胎貸款時，不需要提供聯徵報告，也不需要保人

📃 土地二胎申請流程

1️⃣ 預約諮詢與初步評估

• 客戶透過電話、LINE 或親洽聯繫專員，提供土地資料（如地號、面積、權狀影本）
• 當舖進行初步市場行情評估，確認土地性質、抵押順位與可貸空間
• 若已有第一胎貸款，需提供原貸款機構名稱與貸款餘額資料

2️⃣ 文件準備與現地勘查

• 客戶準備以下資料：
  • 土地所有權狀影本
  • 身分證、印章
  • 第一胎抵押契約（若有）
• 專員安排勘查土地現況（實際使用狀況、地目、道路接近性等）
• 評估後提出最高可貸額度與利率條件

3️⃣ 簽約設定與抵押登記

• 雙方確認條件後，進入簽約程序，簽訂典當契約與抵押設定同意書
• 透過代書辦理二胎抵押權登記，資料送件至地政機關，依法登記第二順位
• 若時間緊急，可安排「先撥款、後登記」流程，視個案靈活處理

4️⃣ 撥款與後續管理

• 抵押登記完成或核可後，即可撥款至指定帳戶或提供現金
• 客戶依約定條件，每月繳納利息；若為一次性到期還款，期限屆滿時還本金與利息即可贖回抵押權
• 提供展期、提早還款或轉本貸利等靈活選項，讓資金運用更彈性

土地二胎可以找不同的機構申請，最常見的是當舖與銀行，各有其優缺點。小編我在南部的老家，最近繼承了一些農地，但因為已經被用來貸款了，所以處於閒置狀態。後來得知當舖可以進行二胎借款，就馬上活用了！

📃 當舖土地二胎 vs 銀行

	銀行土地二胎	當鋪土地二胎
額度	上限300萬	👍 無限制
利率	👍 3~10%年利率（比當舖低）	3~10%年利率 (0.6%月利率)
還款年限	3~10年	👍 無期限
鑑價成數	土地價值30%~65%	👍 土地價值80~100%
手續流程	2週～4週	👍 1天～1週
綁約限制	有	👍無

📃 土地二胎利率

小編溫馨提醒，土地二胎貸款的利率通常會高於一般的土地貸款，因為它涉及更高的風險，畢竟按照債務清償的順位，並非第一個，如果土地被法拍，債權人會按照債權順位來償還貸款。

針對當舖的借款利率，包含土地二胎，政府是有明確規範的，在簽訂合約的時候，必須要好好注意。尤其是年利率與月利率的差異，千萬不要搞錯了。（詳細範例請參考下個段落）

📃 實際案例：土地二胎

阿華名下有一塊位於新北市的建地（總市值約 1,200 萬元），目前已向銀行辦理第一胎抵押貸款，尚欠 600 萬。近期因為擴展副業裝修費用吃緊，阿華決定以土地進行第二胎借款。

📌 借貸條件設定

• 土地市值：1,200 萬元
• 第一胎貸款餘額：600 萬元
• 可貸額度：視風險評估，當舖願意承作最高 350 萬元
• 實際借款金額：300 萬元
• 借款期間：12 個月
• 月利率：1.8%（年利率21.6%）
• 辦理費用（一次性）：15,000 元
• 代書、抵押設定費：12,000 元
• 合約方式：一次到期型（利息每月繳，期滿還本）

📌 利息與總費用計算

• 每月利息： 300 萬 × 1.8% = 54,000 元
• 12 個月總利息： 54,000 × 12 = 648,000 元
• 加計費用： 15,000（辦理費）+ 12,000（設定費）= 27,000 元
• 一年後總支出： 648,000（利息）+ 27,000（費用）+ 300 萬（本金）= 3,675,000 元

小編認為土地二胎整體利大於弊，整理了以下表格，歡迎參考：

優點
資金快速：申請程序相對簡單，可以迅速獲得資金
門檻較低：相較於銀行貸款，民間貸款的申請門檻通常較低
不需聯徵報告或保人：申請時不需要提供聯徵報告，也不需要保人
靈活性高：貸款用途不受限制，可以用於各種短期資金需求

缺點
利率較高：因為是第二順位貸款，風險較高，所以利率通常會比一般房貸或土地貸款來得高
增加負債：會增加借款人的負債比例，影響未來的貸款能力
風險較高：如果無法償還貸款，可能會失去土地所有權
次順位權益：如果土地被法拍，二胎權益會在一胎權益之後才能夠執行，有可能無法全額收回貸款

在台灣，農地可以進行二胎貸款。農地二胎貸款是一種讓農民和土地所有者在不出售農地的情況下獲得資金的選擇。這是一種靈活且便捷的融資方式，可以幫助滿足購買新設備、擴大農業生產規模、償還債務或進行其他投資的資金需求。

根據小編多年的經驗，農地二胎貸款的利率通常低於其他類型的貸款，但具體利率會根據個別貸款機構的條件而有所不同。以下表格我整理了大部分農地二胎與非農地二胎的差別，歡迎參考。

	農地二胎	其他類型土地二胎 （如建地、工業地）
目的	主要為農業發展、購買新設備、擴大生產規模等	可用於商業、住宅或工業發展等多種用途
利率	通常低於其他類型的貸款‵	根據土地位置和用途，利率可能較高
成數	可能較高，因為農地價格相對穩定	銀行通常有最高8成的上限
機構	銀行和民間機構都可能提供	銀行通常只承作都市計畫內的住宅區或商業區土地，其他多由民間機構承作
條件	較為寬鬆，有時不需聯徵報告或保人	銀行審核較嚴格，可能需要綁約或提供更多證明文件
撥款	民間機構可能提供較快的撥款速度	銀行貸款可能需要較長的審核和撥款時間

在了解農地二胎的的細節前，建議大家先知曉台灣的土地劃分方式與種類：

台灣的土地可以根據不同的使用目的和規劃分為多種類型。以下是台灣土地的主要分類：

1. 都市土地：佔台灣國土的約13%，包括住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、保存區、保護區、農業區及其他使用區或特定專用區等
2. 非都市土地：佔約78%，這部分土地按不同的使用目的，分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，以及農牧、林業、養殖等10餘項分類
3. 國家公園土地：佔約9%，這部分土地通常不允許買賣，並受到特別的保護和管理

更詳細的資料，小編建議參考國土測繪中心提供的🔗土地利用分級分類系統表

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