台灣很多人會把房屋拿出來抵押,獲取資金以活用,但有時資金需要周轉,資產都已經抵押過了,能否將房屋二次進行抵押借款,答案是可以的,而且還真不少。本文小編就會帶你從頭了解當舖房屋二胎是什麼、有什麼條件、可以貸多少、最新利率、優缺點。同時分享一下近年台灣頻繁發生的房屋二胎詐騙事件,給大家防範參考。
房屋二胎是什麼
房屋二胎,又稱為二順位房貸,是指在一個房屋已經有第一次抵押貸款的情況下,再次使用該房屋作為抵押,向另一家銀行或當舖申請第二次借款的過程。這種貸款方式允許房屋所有者在短時間內獲得較大的資金,通常用於資金周轉或其他緊急需要。
小編簡單整理了房屋二胎的六個常見的問題與答覆,詳細內容可以繼續閱讀後文~
- 申辦條件:申請人必須擁有房屋或土地,且該房產還有可貸款的空間
- 貸款額度:貸款額度取決於房屋的價值,扣除原貸款金額後還有多餘價值的部分可以用於二胎貸款
- 借款利率:二胎房貸的利率通常較高,因為它涉及較高的風險。利率約在 1%至 2%之間
- 貸款期限:貸款期限有彈性,最長可達7年,且全程無綁約,隨借隨還
- 準備文件:申請二胎房貸需要準備房屋所有權狀、身份證件、印鑑證明等文件
- 審核時間:審核過程相對快速,最慢3個工作天即可撥款
小編溫馨提醒:房屋二胎的風險包括高利率和可能的財務負擔,因此在申請前應詳細評估自己的財務狀況和還款能力
房屋二胎可以貸多少
身為會計專業的小編,可以有把握的跟你說,雖然土地與房屋都是不動產,但土地沒有折舊,房屋有折舊,也就是說時間越長房屋是會貶值折損的,風險比土地高,台灣買房貴核心主因也是土地,所以如果要用房屋來貸款,通常審核會更嚴格,利率條件也會更差。
在台灣,房屋二胎的可貸金額取決於多個因素,包括房屋的鑑價價值、原貸款餘額、貸款機構的政策等。小編根據經驗整理了三種單為常見的房屋二胎可以貸多少的資訊(僅供參考)
📄 房屋二胎可以借多少(舉例)
1. 借款額度計算方式: 當舖多以「房屋市值 x 成數 − 一胎實際餘額」來計算,且成數彈性較高
- 貸款成數: 最高可達房屋市值的 90%~100%
- 扣除基準: 採用「實際剩餘貸款餘額」,當舖相比銀行更有利
2. 實際範例: 同樣房屋市值 1,000 萬元,一胎剩餘餘額為 600 萬元,當舖貸款成數為 100%:
- 可貸額度 = 1,000 萬 − 600 萬 = 400 萬元
項目 | 銀行房屋二胎 | 當舖房屋二胎 |
---|---|---|
可貸額度 | 約市值的 70%~90% 📍扣除一胎設定金額 | 約市值的 90%~100% 📍扣除一胎餘額 |
利率 | 年利率約 3.5%~10% | 月利率約 1.5%~3% |
審核條件 | 嚴格,需信用良好 | 寬鬆,信用不良可申請 |
撥款速度 | 約 7~14 個工作天 | 最快當天撥款 |
適合對象 | 長期規劃、信用良好者 | 短期週轉、急需資金者 |
📄 影響房屋借款額度的因素
1️⃣ 房屋本身的條件
- 房屋市值與鑑價結果: 借款額度通常是依據房屋的市價或鑑價結果來決定,市值越高,可貸金額越多
- 屋齡與建築結構: 屋齡越新、結構越穩固(如鋼筋混凝土),越容易獲得高額借款。屋齡超過 30 年的老屋,銀行可能會降低成數或拒貸
- 地段與使用分區: 精華地段或商業區的房屋,因保值性高,貸款成數也會較高
2️⃣ 借款人個人條件
- 收入與職業穩定性: 銀行會評估你的月收入是否足以負擔還款。公務員、醫師、教師等穩定職業,通常可獲得較高額度
- 信用紀錄與負債比: 信用良好、無遲繳紀錄者,較容易取得高額借款。若負債比過高(如信用卡、其他貸款),會降低可貸金額
- 與銀行往來紀錄: 若你與銀行有長期往來(如薪轉戶、定存、理財),也有助於提高額度
3️⃣ 一胎貸款狀況
- 一胎設定金額與剩餘餘額: 銀行通常以「一胎設定金額」來扣除,當舖則以「實際剩餘餘額」為準。這會直接影響二胎可貸金額的高低
4️⃣ 擔保與保險條件
- 是否投保房屋壽險或火險: 有些銀行會要求投保,若已保險,風險降低,額度可能提高
5️⃣ 政策與市場環境
- 政府政策: 政府推出的優惠貸款方案(如新青安)會影響貸款條件與額度上限
- 利率與房市走勢: 若市場利率上升,銀行風險控管會趨嚴,可能降低貸款成數
房屋二胎利息怎麼算
房屋二胎利息怎麼算,讓鎧信當舖提供一個範例給你參考,看完就知道利息怎麼算了!
案例:小張因資金需求,決定將已經貸款中的自有房屋再次抵押,向當舖申請房屋二胎借款。經當舖評估後,核貸金額為 80萬元,月利率為 2.5%,借款期間為 6個月,採 按月付息、到期還本 的方式還款。
📌 每月利息計算
利息計算公式如下:
- 每月利息= 借款金額×月利率
- 每月利息= 800,000×0.025 = 20,000元
因此,小張每個月需繳交 利息20,000元,連續6個月
📌 期末本息總和
到期時,小張需一次清償本金:
- 本金:800,000元
- 總利息:20,000元 × 6 = 120,000元
- 總還款金額:920,000元
📌 注意事項
- 當舖常不採複利計算,僅以單利計息,方便借款人短期週轉
- 部分當舖可能會收取手續費或帳管費,建議事先詢問清楚
- 若逾期未還款,當舖可依法處分抵押品,風險需自行評估
房屋二胎條件
如果你決定要申辦房屋二胎,以下有七點條件與注意事項要先知道:
- 房產所有權:申請人必須擁有房產的所有權,且房屋還有可貸款的空間。這意味著房屋扣除原貸款金額後,還應有足夠的價值可以作為抵押
- 年齡要求:房屋持有人(屋主)且借貸申請人必須年滿18歲
- 還款能力:申貸人須具備一定的還款能力和一定的信用評分。這通常涉及到信用歷史的審查,以確保申請人有能力按時還款
- 銀行條件:如果選擇銀行進行二胎貸款,銀行對於房子二胎條件審核會更加嚴格。例如,大部分銀行都會要求屋主在寬待期結束後繳滿本金1年以上
- 民間條件:相較於銀行,民間貸款公司(ex.當舖)通常審核標準較寬鬆,撥款速度更快。但是,民間的房屋二胎利率會比銀行高,且風險可能會更大
- 文件準備:申請二胎房貸需要準備相關文件,如房屋所有權狀正本、物件所有權人身份證件正本、影本一份、物件所有權人印鑑證明等
- 審核時間:不同的貸款機構審核時間可能會有所不同,但一般來說,審核過程相對快速,最慢3個工作天即可撥款
房屋二胎 優缺點 當舖
優點 |
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快速取得資金:審核和撥款速度快,能在短時間內取得大筆資金。 |
貸款額度靈活:貸款額度可達房屋價值的一定比例,對於需要大筆資金的借款人來說非常有幫助。 |
無需完整信用審查:申請過程中不一定需要完整的信用審查,對信用記錄不佳的借款人較為有利。 |
提前還款彈性:部分貸款機構允許提前還款,無需支付額外手續費。 |
缺點 |
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高利率:相較於一般房貸,二胎房貸的利率通常較高。 |
增加財務負擔:增加每月還款額,可能對家庭預算造成壓力。 |
財產風險:若無法按時還款,可能會失去抵押的房產。 |
二順位權利:若房產被迫出售,一般來說一胎權利優先於二胎權利,可能影響二胎貸款的回收。 |
房屋二胎詐騙注意
小編整理近五年常見的房屋二胎詐騙案例,請務必看過一遍,防患於未然。
- 不肖房仲與地政士聯手詐騙:詐騙者假冒買家,騙取屋主的印鑑證明和證件,將房產過戶並進行貸款,然後再將房產轉移回賣家,告訴賣家交易取消。賣家在不知情的情況下背負了貸款
- 假房客法拍房東房屋:詐騙者以偽造的債權證明向法院聲請法拍房屋。由於房東的戶籍地設在出租處,所有通知都被假房客攔截,導致房東在房子被法拍後才知情
- 土地變賣詐騙:詐騙者假裝是地主或債權人,向法院申請調解,然後在調解時同意將土地給假債權人抵債,接著拿著調解書至地政事務所辦理過戶,最後販售土地變現取得詐金
- 簽本票、騙二胎、法拍房子:詐騙夫妻檔利用房地產知識,誆騙被害人以低頭期款、建商無息借款等方式買房投資,並未經屋主同意進行二胎設定,導致被害人無力還款,房屋遭法拍後再高價轉售
這些案例顯示,房屋二胎詐騙手段之多,為了防範此類詐騙,要保持警覺,若找當舖,建議要找有實體店面,合法合規,有營業執照的。此外,定期檢查房產登記資料,並設定地籍異動即時通知服務,以便在房產發生任何異動時能夠及時得知。
台中當舖推薦:房屋二胎
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其實優秀的當舖在台中非常多,我會首推這間是因為親身體驗過,服務人員比我想像中的親切非常多,面對我這種沒經驗的人,也一一詳細解說,不強迫推銷,反而讓我去多多比對更安心!
近年台灣政府現在對於房屋貸款限制非常多,如果房屋或土地要二胎,銀行的限制較多而且審核時間更久,二胎對於放款單位,風險因為更高,所以利率會比較高,當舖的利率又會比銀行再高一些,但是就勝在審核夠快限制更少,歡迎各位參考。
其實當初選鎧信當舖我做了非常多功課,所有的政府相關登記資訊都有查到,而且有實體店面,官方網站也做的非常棒,有很多借款細節,看起來非常的專業,而且服務種類範圍非常廣,通常這種公司規模都不錯,所以我的台中初次當舖借款就獻給了鎧信當舖。